Er forekomst av skjeggkre en mangel ved boligsalg?

Apr 21, 2021 av Stieglers faggruppe for eiendom

Høyesteretts første dom om skjeggkre

Det verserer en lang rekke saker for domstolene fordi kjøper har oppdaget skjeggkre i boligen som nylig er kjøpt. I dom avsagt 26.03.2021 har Høyesterett for første gang avsagt dom i en sak om skjeggkre.

Er skjeggkre en mangel?

Det har vært omdiskutert om forekomsten av skjeggkre i det hele tatt kan sies å være en mangel som kan gi grunnlag for utbedring, prisavslag eller erstatning. Hovedtrekket i rettspraksis har vært at forekomsten kan gi grunnlag for mangelskrav dersom forekomsten har vært kjent for selger og er holdt skjult overfor kjøper.

Høyesterett behøvde ikke ta prinsipiell stilling til om forekomst av skjeggkre i seg selv er en mangel. I saken hadde selgeren nemlig behandlet forekomsten som en mangel og sørget for at et skadefirma utryddet den ved å engasjere et skadefirma.

Har kjøper krav på prisavslag når skjeggkre er utryddet?

Utgangspunktet er at kjøper ikke har rett til prisavslag når retting skjer. Det er altså kun når retting ikke skjer, eller ikke er vellykket, at kjøper kan ha krav på prisavslag. Høyesterett presiserer at det kun er i tilfeller hvor utbedring ikke er vellykket at det er behov for prisavslag for å gjenopprette balansen mellom ytelsene hos begge parter.

I denne saken ville kjøperen likevel ha prisavslag fordi han mente at det forelå en risiko for at forekomsten av skjeggkre kunne ta seg opp igjen. Det ble også krevd prisavslag for den midlertidige bruksulempe kjøper opplevde frem til skjeggkre var utryddet. I motsetning til tingrett og lagmannsrett ga ikke Høyesterett kjøperen medhold i disse kravene.

Ingen verdireduksjon på boligen når skadedyr er utryddet

Høyesterett fastslo at tidligere forekomst av skjeggkre normalt ikke fører til verdireduksjon på en bolig. Sentralt i begrunnelsen er at nyere utryddelsesmetoder er langt mer effektive enn tidligere, og at saken må vurderes ut fra situasjonen på domstidspunktet.

Dommen er likevel klar på at når skadedyr er bekjempet på en forsvarlig og effektiv måte, utelukker dette at eiendommen har redusert verdi.

Skjeggkre blir mer og mer vanlig

I dommen sier Høyesterett likevel noe generelt som er viktig å merke seg. Det blir påpekt at utbredelsen av skjeggkre har økt de siste årene, og at fagfolk mener dette vil omfatte 40-50 % av alle boliger innen 4-5 år. Høyesterett er derfor i tvil om risikoen for at det igjen skal komme skjeggkre i boligen i det hele tatt er en mangel.

Aksel Kayser

 

Aksel Kayser

Advokat / partner

E-post: ak@stiegler.no 

Mobil: 95 20 21 31

 

 

 

 

 

 

Emner: Eiendom, Avhendingslov