Omfattes naboens straffbare forhold av selgers opplysningsplikt?

okt 31, 2022 av Sebastian Fohlin Apelseth

Et par kjøpte en boligeiendom beliggende i en husklynge med tre eiendommer. Kort tid etter at kontrakten var signert ble de kjent med at den nærmeste naboen fire måneder før salget var dømt for alvorlige seksuallovbrudd mot barn. Straffedommen var alminnelig kjent i nabolaget. Paret valgte som følge av disse opplysningene å heve kjøpet. Dette var saksforholdet for Høyesterett i sak HR-2022-1322-A. Spørsmålet for Høyesterett var om opplysningene om naboens straffedom var omfattet av selgers opplysningsplikt etter avhendingsloven.

Boligeiendommen som ble solgt ligger i en husklynge med tre eiendommer som deler felles innkjøring. Kjøpesummen var 4,25 millioner kroner. Av nabolagsprofilen som var inntatt i salgsprospektet, fremgikk det at området blant annet var anbefalt for familier med barn.

Selgers opplysningsplikt

Etter avhendingsloven § 3-7 har eiendommen en mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysninger om forhold ved eiendommen som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Bestemmelsen gjelder så langt en kan gå ut fra at opplysningene ville hatt innvirkning for avtalen.

Forhold ved eiendommen vil i første rekke være forhold knyttet til eiendommen i seg selv, både dens fysiske beskaffenhet og andre forhold som direkte gjelder eiendommen. Høyesterett skriver likefullt i dommen at det ikke er tvilsomt at også omstendigheter eller forhold som gjelder en nabo eller dennes virksomhet, kan omfattes av opplysningsplikten.

 

Forhold som gjelder en nabo eller dennes virksomhet kan etter Høyesteretts vurdering omfattes av selgers opplysningsplikt. 

 

Kan kjøpers forvente å få opplysninger om naboens straffbare forhold?

Sentralt er hvilke opplysninger kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Vurderingen skal i følge Høyesterett ikke ta utgangspunkt i kjøpers subjektive forventning, men hva som objektivt kan forventes. Hertil presiseres at det kan forekomme opplysninger som en kjøper normalt vil ønske å få, men som likevel er av slik karakter at man ikke kan forvente at de blir gitt.

Høyesterett viser i avgjørelsen til at opplysninger om straffbare forhold er sensitive og personlige, hvor det gjør seg gjeldende viktige personvernhensyn. Høyesterett slår fast at personvernhensynene gjør seg gjeldene selv når opplysningene er kjent i nabolaget. At forholdet kan være ubehagelig for kjøperne av eiendommen er således ikke nok.

Dommen viser at det må kunne påvises konkrete holdepunkter for at det foreligger en reell risiko for nye eiere, for at opplysningsplikten skal gjøre seg gjeldende. I den aktuelle saken hadde naboens straffbare handlinger utelukkende skjedd i hans eget hjem, ved filming av sine stebarn og nedlastning av ulovlig materiale. Retten fant at det ikke kunne konstateres en reell fare for personer på naboeiendommen.

Høyesterett kom enstemmig til at heving ikke var berettiget i den aktuelle saken.

 

Har du spørsmål om forhold rundt selgers opplysningsplikt eller andre eiendomsrelaterte spørsmål?

 Stiegler Advokatfirma har lang erfaring innenfor eiendomsrett og ulike situasjoner som kan oppstå i forbindelse med både kjøp og salg av bolig. Ta gjerne kontakt med en av våre advokater som vil hjelpe deg med å vurdere din situasjon. 

Sebastian Fohlin Apelseth

 

Sebastian Fohlin Apelseth

Advokat

E-post: sfa@stiegler.no

Mobil:  412 38 586

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Emner: Eiendom, Avhendingslov