Høyesterett kom 12. januar 2023 med en spennende dom om foreldelse. Dommen inneholder viktige retningslinjer for når et erstatningskrav i kontraktsforhold blir foreldet, og vil kunne ha stor betydning for byggebransjen. 

Hovedregelen ved erkjennelse av fordring

Et krav foreldes tre år etter at det er misligholdt. Denne fristen kan stoppes ved at det tas ut sak for domstolene. Det er hovedregelen. 

Det finnes flere bestemmelser som kan medføre at fristen blir lenger, eller starter på et senere tidspunkt. 

En viktig regel er at foreldelsesfristen stoppes ved at ansvar erkjennes. Typiske eksempler på dette er at betaling skjer, at ny vare blir levert, eller at en håndverker reparerer en mangel.

Erkjennelse av kravet utsetter starten av foreldelsesfristen

Lovregelen  fastsatt i foreldelsesloven § 14 innebærer at foreldelsesfristen på 3 år begynner å løpe på et senere tidspunkt enn opprinnelig forfall eller gjennomført oppfyllelse eller leveranse. Det har i mange år vært et stridstema når slik erkjennelse foreligger. 

Hvis man forhandler med en selger uten at han bestrider ansvar – Har selgeren da erkjent ansvar for å levere ny vare?

Om en entreprenør utbedrer en mangel på et bygg ligger det i utgangspunktet en erkjennelse i dette. Da vil det løpe nye frister som tar utgangspunkt i utbedringsarbeidene. Dette slo Høyesterett fast i HR-2013-865, i en sak om utbedring av rustskader på en bruktbil.

Men hvordan er det når en entreprenør forhandler eller utbedrer over lengre tid uten å lykkes, og uten at den som krever utbedring eller penger avbryter foreldelsesfristen med sak for domstolene? Dette tema har Høyesterett nå behandlet i HR-2023-93. Dommen inneholder retningslinjer som vil ha betydning i andre saker. Også i denne saken hadde entreprenøren gjort utbedringsforsøk. Han hadde også bekreftet utbedringsansvar i en epost.

Hva saken i Høyesterett handlet om

Saken avgjør en tvist mellom profesjonelle og handler om erstatningsansvar for svært kritikkverdige forhold, såkalt grov uaktsomhet. En byggherre måtte betale prisavslag på 10 millioner til kjøpere av leiligheter. Han tok i samme rettssak ut krav mot entreprenøren som hadde bygget leilighetene. For de to næringsdrivende gjaldt reglene for totalentreprise (NS 8407). 

De som hadde kjøpt leiligheter fikk som nevnt prisavslag. Her hadde byggherren objektivt ansvar for å utbedre manglene. Når det ikke var mulig å utbedre forholdet ble det fastsatt prisavslag. 

Problemet var at gulvvarmen i leilighetskomplekset var vanskelig å regulere. Dette førte til at soverom holdt for høy varme om natten. Utbedring av varmestyring virket ikke og det viste seg at problemet var mangelfull isolering i etasjeskillene. Problemene med oppvarmingen i bygget skyldtes med andre ord konstruksjonsmessige forhold. 

For å få erstatning til dekning av byggherrens utlegg til prisavslag måtte byggherren derfor bevise at entreprenøren hadde gått frem på en svært klanderverdig måte. 

Lagmannsretten fant tilstrekkelig bevis for grov uaktsomhet og tilkjente byggherren erstatning. Men var de utbedringsarbeider man hadde plikt til å sette i gang også erkjennelse av erstatningsansvar? 

Hva mener Høyesterett?

Høyesterett tar utgangspunkt i at utbedringsarbeider er erkjennelse av ansvar, slik at ny foreldelsesfrist da begynner å løpe. Høyesterett sier at også denne regelen har unntak: Det er ikke alltid utbedring betyr erkjennelse. Høyesterett fremhever «at det må foretas en samlet vurdering av alle relevante omstendigheter, herunder kontraktsforholdet og kommunikasjonen mellom partene». 

Høyesterett presiserer at det kan variere når utbedring er erkjennelse. I avsnitt 51 skriver Høyesterett følgende:

«Av dette følger at selv om leverandøren gjennom utbedringer anses å ha erkjent en mangel, så har leverandøren derved ikke uten videre erkjent andre tilgrensende mangler, og heller ikke erstatningskrav som måtte oppstå som en følge av mangelen. Erstatningsansvar krever ofte at tilleggsvilkår er oppfylt, for eksempel subjektiv skyld. I de tilfellene kan plikten til å utbedre mangelen erkjennes uten at plikten til å betale erstatning for den derved også erkjennes.»

Høyesterett redegjør også for de vilkår og momenter som inngår i en slik helhetsvurdering. Kort fortalt sier Høyesterett at forsøk på utbedring ikke er erkjennelse av erstatningsansvar for prosjektering og konstruksjonsmessige forhold som skyldes alvorlig klander. 

Den såkalte «hoppeplikten» i entrepriseforhold betyr at en entreprenør må utbedre selv om han ikke har ansvar for feilen. Når man gjør en jobb fordi man har plikt til å «hoppe» blir det feil å si at det også er erkjennelse av erstatningsansvar for svært klanderverdige forhold.

Dommens rekkevidde og betydning

For entreprisesaker mellom næringsdrivende vil denne dommen kunne ha stor betydning. Nå kan entreprenørene «hoppe» uten å risikere erstatningsansvar som følge av dette.

For andre saker sier dommen noe om at det alltid er bedre å være i forkant. Da kan det lønne seg å ha bistand av advokat.

Har du spørsmål om mangelskrav eller andre eiendomsrelaterte spørsmål?

Stiegler Advokatfirma har lang erfaring med eiendomsrettslige problemstillinger. Ta gjerne kontakt med en av våre advokater dersom du har behov for juridisk bistand.