Utbyggingsavtaler og rekkefølgekrav – svært viktig dom fra Høyesterett

May 5, 2021 av Stieglers faggruppe for eiendom

Høyesterett avsa 4. mai dom i sak om rekkefølgekrav. Høyesterett kom til annet resultat enn lagmannsretten hadde kommet til, og opphevet lagmannsrettens dom fra 2020. Høyesteretts dom gir klarere føringer på kommuners adgang til å stille rekkefølgekrav i reguleringsplaner og utbyggingsavtaler. Dommen vil trolig gi større forutsigbarhet for utbyggere når en utbygger skal vurdere lønnsomhet i et ønsket prosjekt.

Sakens bakgrunn

Saken gjaldt en reguleringsplan for et boligområde på Mortensrud i Oslo, hvor det var stilt et rekkefølgekrav om opparbeidelse av turvei i nærområdet. Høyesterett konkluderte med at fylkesmannens rekkefølgevedtak var ugyldig fordi det bygget på uriktig forståelse av plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 10. Lagmannsrettens dom ble derfor opphevet.

Sammenheng mellom rekkefølgekrav og utbygging

Høyesterett slår fast at det må være en klar sammenheng mellom rekkefølgetiltak som stilles i reguleringsplan eller utbyggingsavtale, og et behov som utløses eller forsterkes av den planlagte utbyggingen. Det må være en tilstrekkelig nær sammenheng mellom utbyggingsprosjektet og rekkefølgekravet.

Det er med andre ord ikke tilstrekkelig at kommunen anser infrastrukturtiltaket som formålstjenlig eller ønskelig, dersom det ikke er slik sammenheng. Høyesterett er tydelig på at det ikke er adgang til å fastsette rekkefølgekrav for å ivareta mer generelle behov og målsettinger i kommunen.

Dette innebærer likevel ikke at det enkelte utbyggingsprosjektet skal vurderes isolert, ved vurderingen av hvor grensene for lovlige rekkefølgekrav trekkes. Det er også etter Høyesteretts dom fremdeles riktig å se den konkrete utbyggingen i sammenheng med annen bebyggelse og infrastruktur i området. Det avgjørende vil være hvilke tiltak som samlet sett er nødvendige i nærmiljøet hvis utbyggingen gjennomføres. De såkalte «sumvirkningene» kan med andre ord tas i betraktning ved vurdering av grensene for rekkefølgekrav.

Rekkefølgebestemmelser kan likevel gjelde tiltak også utenfor selve planområdet, så lenge de ovennevnte hensyn er ivaretatt.

Konsekvenser av dommen

Høyesteretts dom skjerper saklighetskravene ved anvendelse av rekkefølgekrav, og gjør det klart at det ikke på noen måte skal være fritt frem for kommunene å stille rekkefølgekrav. Etter vår vurdering vil dette gi noe mer trygghet og forutsigbarhet for private utbyggere, og også noe klarere kjøreregler for planmyndighet, enn den nå opphevede dommen fra lagmannsretten tilsa. Det er likevel viktig å være klar over at kommuner fremdeles har nokså vide rammer ved bruk av rekkefølgekrav, men Høyesterett er klar på at forvaltningens skjønn altså begrenses av visse lovgitte rammer.

Videre viser de ulike konklusjonene i tingrett, lagmannsrett og Høyesterett i denne saken, og ikke minst det forhold at det også var uenighet blant Høyesteretts dommere (dissens 3-2), at det er vanskelig å trekke de presise grensene for rekkefølgekrav.

Dommen er for øvrig den første blant flere saker om rekkefølgekrav, som Høyesterett har til behandling. Siste ord er med andre ord ikke nødvendigvis sagt, men det er grunn til å tro at dommen vil ha stor betydning også for de kommende sakene.

 

Jon Håkon Hegdahl

 

Jon Håkon Hegdahl

Advokat / partner

E-post: jhh@stiegler.no 

Mobil: 924 27 269

Geirg Lexander Ibsen

 

Georg Ibsen Lexander

Advokat

E-post: gil@stiegler.no

Mobil:  930 03 734

 

Emner: Eiendom, Plan- og byggesaker