Eiendomsmeglers opplysningsplikt

jun 15, 2022 av Sebastian Fohlin Apelseth

De fleste starter boligjakten på Finn.no, men hva skjer dersom informasjonen i salgsannonsen ikke stemmer med virkeligheten? Kan erstatningsansvar rettes mot eiendomsmegler? Dette var tematisert i sak avsagt av Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester 13. desember 2021 (148/21).

Meglers ansvar

Eiendomsmeglingsloven stiller krav til god meglerskikk. Blant annet stilles det krav om at eiendomsmeglere skal utføre sin virksomhet i samsvar med god meglerskikk og med omsorg for begge parters interesser. Megleren er forpliktet til å gi råd og opplysninger av betydning for handelen til både selger og kjøper.

Eiendomsmeglingsloven spesifiserer at megleren «skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen», jf. emgll. § 6-7. Meglers ansvar ovenfor forbrukere suppleres også av Markedsføringsloven, som blant annet forbyr urimelig handelspraksis. Som eksempel på urimelig handelspraksis er villedende handlinger og utelatelser.

 

En eiendomsmegler skal utføre sin virksomhet i samsvar med god meglerskikk og med omsorg for begge parters interesser. 

 

Kinorom eller bod?

I desember 2019 ble en nyoppført bolig solgt for kr 12.900.000,- av Panorama Eiendomsmegling. På Finn.no var boligen innredet og tungt markedsført med kjellerstue og kinorom i underetasjen. Det viste seg etter kjøpet at underetasjen ikke oppfylte krav til lysinslipp, og dermed ikke var godkjent for varig opphold. Det ble reist sak i reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, med påstand om at megler hadde brutt sin opplysningsplikt ved å gi ubalansert informasjon (sak 148/21).

Spørsmålet for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester var om megler var skyldig for villedende markedsføring. Underetasjen var innredet og markedsført som henholdsvis «kjellerstue» og «kinorom». I realiteten var ikke disse rommene godkjent til annet enn lagerrom og bod/teknisk rom.

Informasjon fra megler

Megleren som håndterte salget skulle være kjent med at Plan- og bygningsetaten etter offentlig tilsyn 08. juli 2019, hadde pålagt selger å tilbakeføre rommene fra kjellerstue og kinorom til lagerrom og bod/teknisk rom, slik de var angitt i byggesøknaden. Denne informasjonen var ikke gitt kjøper.

Av salgsoppgaven, under avsnitt «offentlige forhold», fremgikk det i én setning at: «U.etg. er ikke byggemeldt for varig opphold». Kjøper hadde også fått med seg at selger hadde trukket en byggesak hos kommunen. På spørsmål om dette hadde megler forklart at det var en søknad om fasadeendring, med større vindu. Søknaden var trukket da prosessen ikke ville være klar til planlagt visning og salg. Vinduene kunne derimot følge med i handelen.

Megler mente at kjøper dermed hadde fått nødvendig informasjon til å skjønne at kjellerstuen og kinorommet ikke kunne brukes.

Reklamasjonsnemnda sin konklusjon

Nemnda kom til at megler var skyldig i villedende utelatelser etter markedsføringsloven § 8. Dette ved at annonsen på Finn.no tydelig markedsførte objektet med kjellerstue og kinorom, uten at det fremgikk på Finn.no at rommene ikke var godkjent for slik bruk.

Nemnda vurderte i denne saken at de ikke hadde grunnlag for å ta stilling til erstatningskravet ut fra sakens opplysninger. Det finnes derimot flere eksempler fra andre saker, som viser at det er kurant å få tilkjent erstatningskrav (se feks klagesak 2018153).

Avgjørelsen i sak 148/21 viser at megler kan havne i ansvar dersom opplysningene som gis i annonsen er egnet for å villede kjøper, selv om «riktig» informasjon fremkommer i salgsoppgaven. Vi understreker likefult at det er viktig å sette seg inn i den tilgjengelige informasjonen før en legger inn bud.

Har du spørsmål om forhold rundt boligkjøp eller et eventuelt erstatningskrav mot eiendomsmegler?

 Stiegler Advokatfirma har lang erfaring innenfor eiendomsrett og ulike situasjoner som kan oppstå i forbindelse med et boligkjøp. Ta gjerne kontakt med en av våre advokater som vil hjelpe deg med å vurdere din situasjon. 

 

Sebastian Fohlin Apelseth

 

Sebastian Fohlin Apelseth

Advokat

E-post: sfa@stiegler.no

Mobil:  412 38 586

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Emner: Eiendom